Chytrý prodej nemovitosti: 7 kroků k vyšší ceně

Spousta mých klientů si myslí, že k prodeji nemovitosti potřebují štěstí. Často proto kývnou na první zajímavou nabídku a doufají v nejlepší výsledek. Jde to ale jinak – chytřeji. Příprava, načasování a pár správných rozhodnutí… Poradím vám, jak prodat vaši nemovitost lépe.

Čísla nejsou všechno. V realitách často rozhodují emoce, zkušenosti a první dojem. Za roky praxe jsem viděla, jak klienti opakují stále stejné chyby. Sami se mnohdy nevědomky připravují o desetitisíce korun nebo více. Nicméně těmto klopýtnutím se snadno vyhnete.

Prodej nemovitosti stojí peníze. Drobnými investicemi však zvýšíte šance na prodej a její hodnotu. Někdy je lepší ubrat, než přidávat. Vím, kde najít potenciál ke zlepšení, a kde šlápnout na brzdu. Díky mým radám budete o krok napřed, ať už prodáváte byt, dům nebo chalupu po babičce.

V e-booku Chytrý prodej nemovitostí se podíváme na tyto aspekty prodeje realit:

• Jak zvýšit cenu nemovitosti o 10 %?
• První dojem, který prodává
• Kvalitní fotky a videa jako základ úspěchu
• Text inzerátu, který zaujme kupce
• Home staging jako investice, která se vám vrátí
• Prohlídka nemovitosti jako zážitek
• Chyby, které zbytečně snižují prodejní cenu
• Skutečná hodnota vaší nemovitosti

Přístup „nějak to dopadne“ v realitách většinou končí zklamáním. Na druhé straně nemusíte být odborník, aby prodej dobře dopadl. Stačí znát základní principy prodeje realit. Vše začíná u poctivé přípravy, která rozhodne o finálním výsledku.

10 % vám přinese desítky tisíc navíc

I malé rozdíly znamenají u nemovitostí velké peníze. Průměrný byt v Praze se prodává za 140 000 Kč za m2 – v některých čtvrtích dokonce ještě více. Když se podíváme mimo hlavní město, dostaneme se na ceny mezi 38 000 až zhruba 100 000 Kč za m2.

Proč o tom píšu? Desetiprocentní navýšení ceny vám přinese desítky tisíc navíc. Mnohdy vás přitom nestojí ani korunu – nebo jen minimální investici. A právě na detaily, které obhájí vyšší cenu oproti ostatním nabídkám, se podíváme v e-booku Chytrý prodej nemovitostí.

Ještě jednou v řeči čísel. Navýšení ceny bytu za 5 000 000 Kč o 10 % vám přinese 500 000 Kč navíc. U dražších nemovitostí stačí zvýšit cenu o 5 % – z 8 000 000 Kč snadno uděláte dalších 400 000 Kč. Těchto částek přitom dosáhnete bez velkých investic.

První dojem prodává

Za skvělý první dojem nezaplatíte ani korunu. Máte ale jenom jeden pokus – první názor si klient při prohlídce udělá za pouhých 7 vteřin. Nejintenzivnější vjemy však vstřebáváme už během prvních milisekund.

Na co se zaměřit při vytváření prvního dojmu?

• Uklizený a voňavý prostor

Větrejte několik dní předem, využijte i difuzéry (nejvíce se mi osvědčily citrusové vůně). Dejte si ale pozor na extrémní převonění, působí rušivě a zákazníci naberou dojem, že skrýváte například pach z cigaret.

• Dostatek světla

Rozhrňte závěsy a umyjte okna. Čistá skla a maximální denní světlo prostor opticky zvětší, prosvětlí a navodí příjemnou atmosféru, která působí lépe než umělé osvětlení. Rozsviťte také světla v celé nemovitosti.

• Odstranění osobních věcí

Nevnucujte kupujícím vaše představy o útulném domově. Rodinné fotky, magnetky z dovolené na lednici… vše musí pryč. Nechte zákazníky, ať si představí vlastní život.

• Neutrální dekorace

Využijte přehozy v béžové a šedé barvě. Květiny ve váze a ovoce na stole vytváří pocit domova, zároveň tak nepoutáte pozornost na zbytečné osobní vzpomínky.

Jeden příklad z praxe: Majitel bytu, ač se tomu původně bránil, odstranil všechny rodinné fotografie a obrazy. Volné stěny vymaloval bílou barvou a nakonec vše provoněl přírodním citrusovým aroma. Výsledek? Prodej bytu o 200 000 Kč více oproti původním nabídkám.

Kvalitní fotky a video jsou základ

Kde začíná hledání nového bydlení? Na internetu. Zájemci procházejí a srovnávají desítky inzerátů. Fotografie jsou první kontakt s nemovitostí. Pokud nezaujmou na první dobrou, zájemci scrollují dál a inzerát upadne v zapomnění.

Nejvíce klienty zajímá půdorys, podle kterého si představí dispozice bytu. Věnujte dostatečnou péči jeho zpracování. Nezapomeňte na orientaci dveří, umístění oken, radiátorů a dalších doplňků.

Fotky z telefonu nestačí – najměte si profi fotografa, ideálně se zaměřením na interiéry. Za jedno odpoledne zaplatíte několik tisíc. Šikovný fotograf vám ale poradí i s home stagingem a navrhne půdorys nemovitosti.

Jak vypadají kvalitní fotografie interiéru?

• Dobré přirozené světlo
• Stabilní a ostrý obraz
• Vysoké rozlišení
• Jeden celek a detail z každé místnosti
• Záběry bez lidí a domácích mazlíčků
• Uklizený a decentně naaranžovaný prostor

Nebraňte se drobným nedostatkům. Pokud na fotkách vše vyretušujete k dokonalosti, zájemce při prohlídce rychle pozná rozdíl. Může tím ztratit důvěru a prodej končí ještě dřív, než začnete s prohlídkou.

A co video?

Pohyblivé záběry se v inzerátech objevují stále častěji. Důvod je jednoduchý. Zájemce si díky němu lépe představí atmosféru bytu. Z mých zkušeností vyplývá, že díky videu stoupnou šance na prodej až o 30 %.

Pokud se rozhodnete pro video, nezapomeňte na titulky. Známe to všichni… Inzeráty na byt prohlížíme potají v práci, doma v posteli, ale hlavně – bez zvuku. Titulky zajistí, že sdělení nezanikne a pomohou pochopit dispozici i výhody bytu. 

Napište text, který prodává

Možná si říkáte, že o vaší nemovitosti víte první poslední. To platí jen do té doby, kdy o ní máte napsat smysluplný text. Text inzerátu nespočívá jen ve strohém informování o výměře a dispozici – musí vyvolat emoci. 

Popište životní styl, lokalitu a vše začleňte do příběhu. Popřemýšlejte, co vás na nemovitosti baví nejvíc a prodejte to. Každý detail prodává, vyvarujte se však zbytečnému množství textu.

Na čem skutečně záleží?

• Klid v okolí
• Dostupnost hromadné dopravy
• Občanská vybavenost (školy, školky, obchody)
• Dostupnost do centra
• Sousedi

POZOR! Některé realitní servery mění nadpisy inzerátu. S tím bohužel nic neuděláte. Využijte proto první věty inzerce, která zaujme potenciálního kupce.

Prohlídka je zážitek, ne rutina

Fotky, videa a inzerát zájemce zaujaly – na řadu přichází prohlídka. Berte prohlídku zájemců jako návštěvu a stejně se na ni připravte. Ať u vás panuje příjemné teplo, vůně a prostor je dostatečně prosvětlený.

TIP: Mám pro vás jeden tip z mé realiťácké praxe. Naplánujte si více prohlídek najednou. Nenápadně tak zvýšíte tlak na zájemce, kteří se najednou ocitnou v konkurenčním boji o vysněnou nemovitost.

Nejčastější dotazy zájemců

Připravte si odpovědi na nejčastější dotazy. Ne vždy se přitom jedná o příjemné otázky. Neodpovídejte ale více, než musíte.

• Jaká je užitná a obytná plochu domu, bytu nebo pozemku?
• Proč nemovitost prodáváte?
• Jaké jsou stavební materiály a izolace?
• Funguje v domě výtah?
• Kdo bydlí na patře / v okolí?
• Neváznou na nemovitosti věcná břemena?
• Kdy probíhala poslední revize kotle / komína aj.?
• Jaké vybavení je součástí ceny?
• Kolik se platí do fondu oprav a náklady na provoz?
• U bytu úvěry SVJ, plánované investice, stav úspor.

Nepořádejte prohlídku nemovitosti, organizujte zážitek. Přivítejte zájemce jako hosta – nabídněte mu vodu a začněte krátkým smalltalkem. Dejte vaší návštěvě dostatek prostoru o samotě, aby si byt dostatečně prohlédla a připravila si případné dotazy.

Home staging: Investice, která se několikanásobně vrátí

Home staging – vizuální příprava nemovitosti na prodej. Jinými slovy uděláte byt nebo dům o něco lákavější. Úklid, dekorace a správné osvětlení vytvoří první dojem, díky kterému si zájemci nemovitost zamilují hned u dveří.

Sežeňte do bytu lepší vybavení – půjčte si ho od známých. Nicméně platí, že méně je více. Noví majitelé si to stejně udělají po svém. Prázdný prostor navíc působí větším dojmem a zájemci si lépe představí rozmístění vybavení. A pokud ne, tak jim lehce napovězte. Třeba otázkou na to, kam by si dali gauč.

Pro home staging se dnes využívají hlavně vizualizace na fotografiích. Obvykle vám je připraví fotograf, který zpracovává interiérové fotky. I ten ale potřebuje kvalitní základ – nespoléhejte proto na moderní technologie a foťte nemovitost v co nejlepší kondici.

Nejčastější chyby, kvůli kterým prodáváte levně

S chybami při prodeji nemovitostí se ve své praxi setkávám neustále. Prodejce přitom stojí desítky až stovky tisíc. Mnohdy jde totiž o důvody, na kterých zájemci staví žádost o možnou slevu.

• Přítomnost mazlíčka v bytě
• Osobní věci na očích
• Neznalost cen v okolí
• Zápach
• Barevná výmalba
• Ignorování právních vad

Zájemci se před prohlídkou připraví do posledního detailu. Udělejte to samé. Zjistěte si ceny podobných nemovitostí v okolí a porovnejte tržní cenu. Velkou službu vám prokáže i krátká konzultace s realitním makléřem nebo online odhad.

TIP: Odhadci vám prokážou službu, nicméně si na ně dejte pozor. Spousta z nich si cenu bytu “vycucá z prstu” jenom tím, že zprůměruje ceny v okolí. Vždy si proto nechte zpracovat podrobnou analýzu ocenění vaší nemovitosti.

Jakou má vaše nemovitost skutečnou hodnotu?

Odhad ceny nemovitostí je složitější, než si myslíte. Pro vás má NEMOVITOST obrovskou citovou hodnotu – mnohdy jde o místa, kde jste trávili mládí nebo vychovali děti. Má ale nemovitost takovou hodnotu i pro potenciální kupce?

Prodej nemovitostí není sprint. Spíše připomíná běh na dlouhou trať. Věřím, že vás můj e-book Chytrý prodej nemovitostí úspěšně provedl hlavními aspekty prodeje. Na tu nejdůležitější otázku odpověď ale možná sami nenajdete. Kolik si mám za byt, dům nebo chalupu říct?

Ozvěte se mi a zdarma pro vás zpracuji objektivní ocenění nemovitosti. Díky tomu získáte pro začátek určitý přehled – víte, jak si stojíte. Nezávazná nabídka vás nic nestojí a zbytek už je na vás.

Kdo jsem?

Jmenuji se Kamila Šebková a pomáhám lidem s prodejem nemovitostí a pronájmem jejich nemovitostí. Moc dobře vím, že reality nejsou jenom o číslech – záleží na lidském přístupu, emocích a důvěře.

Ke každému prodeji a pronájmu přistupuji s maximální péčí a ohledem na klienta. Díky zkušenostem z oblasti právních předpisů a metodik k zákonům nabízím odpovědný a precizní přístup s jasně nastavenými podmínkami.

Nemovitosti mě baví. S klienty nespolupracuji pouze jako prodejce. Jde mi o to, abychom se stali rovnocennými partnery. Jedině tak společnými silami dosáhneme úspěšného prodeje nebo pronájmu. I proto jsem napsala tohoto průvodce prodejem nemovitosti.