Při prodeji nemovitosti, kterou klient získal darem, velmi často narážím na překvapení ze strany prodávajícího, doplněné o větu: „Vždyť je to dar, tak se z toho přece daň neplatí.“ U samotného darování to může být pravda, ale ve chvíli, kdy se darovaná nemovitost prodává, vstupují do hry úplně jiná pravidla. Právě tady vzniká nejvíc nejasností a zbytečných obav.

Z praxe vím, že daňová stránka prodeje dokáže rozhodování klientů výrazně ovlivnit, a proto se snažím tyto záležitosti řešit ještě předtím, než se ustanoví cena nebo začneme připravovat prodejní strategie.

Darování a daň z příjmu: dvě různé věci

Samotné darování nemovitosti je dnes jednoduché. Samostatná darovací daň už neexistuje, a pokud jste nemovitost dostali od blízkého příbuzného, typicky rodičů, dětí, prarodičů nebo manžela, je tento příjem od daně z příjmu osvobozený. V tuto chvíli vám většinou nevzniká žádná daňová povinnost.

Problém nastává až při prodeji. Jakmile se rozhodnete darovanou nemovitost prodat, finanční úřad už nezajímá, že šlo o dar, ale primárně ho zajímá, zda splňujete podmínky pro osvobození od daně z příjmu z prodeje nemovitosti.

Prodej darované nemovitosti: kdy se daň platí

Základní pravidlo je jednoduché. Pokud nesplníte podmínky pro osvobození, platí se daň z příjmu ze zisku. Tedy z rozdílu mezi prodejní cenou a hodnotou nemovitosti v době, kdy jste ji získali darem. Proto je důležité mít při darování k dispozici znalecký posudek nebo jiný průkazný podklad o hodnotě nemovitosti. Přestože se daň neplatí z celé prodejní ceny, ale pouze z rozdílu, může jít o statisíce, pokud ceny nemovitostí mezitím výrazně vzrostly.

Časový test a bydlení: nejčastější cesta k osvobození

Nejčastější otázka, kterou dostávám, je jak se dani legálně vyhnout. Odpověď se většinou nachází v takzvaném časovém testu. Pokud jste nemovitost vlastnili dostatečně dlouho, je příjem z prodeje od daně osvobozený. U nemovitostí nabytých po roce 2021 je to zpravidla deset let, u těch starších pak pět let.

Další možností je trvalé bydliště v darované nemovitosti. Pokud jste alespoň dva roky bezprostředně před prodejem v nemovitosti skutečně bydleli, daň z příjmu se také neplatí.

Použití peněz na bydlení

Existuje ještě třetí cesta, se kterou v praxi pracuji hlavně u klientů, kteří se stěhují. Jestliže peníze z prodeje použijí na uspokojení vlastní bytové potřeby, například na koupi jiného bytu nebo domu, může být příjem z prodeje také osvobozený. Je ale nutné dodržet zákonné lhůty a mít vše správně doložené.

Proč to řeším hned na začátku

Jako makléř považuji daňové souvislosti za součást kvalitní přípravy prodeje. Nejde jen o právní jistotu, ale i o správné nastavení ceny a očekávání klienta. Když někdo počítá s určitou částkou a až později zjistí, že z ní musí odvést daň, může to celý obchod zbytečně zkomplikovat.

Proto vždy svým klientům doporučuji řešit daň z příjmu ještě před podpisem smluv a ideálně ve spolupráci s daňovým poradcem. Většině situací se dá předejít, jen je potřeba o nich vědět včas.

Co z toho plyne

Prodej darované nemovitosti není nic neobvyklého ani nebezpečného. Jen má svá specifika, která je potřeba znát. Daň z příjmu nemusíte platit automaticky, ale nelze ji ani ignorovat. Když se vše správně naplánuje, dá se celý proces zvládnout bez nepříjemných překvapení a s pozitivním výsledkem pro prodávajícího.