Když provázím klienty prodejem nebo koupí nemovitosti, narážím opakovaně na jednu zásadní věc. Různá omezení vlastnických práv, která jsou s nemovitostí spojená. Mnoho lidí o nich předem vůbec neví, jiní je podceňují a někdy dokážou celý obchod zbytečně zkomplikovat. Přitom u většiny těchto omezení se nejedná o nic dramatického, jen je potřeba jim rozumět a vědět, jak s nimi pracovat.

U nemovitostí se totiž často setkáváme s věcnými břemeny, zástavními právy, nájemními smlouvami nebo třeba předkupními právy. V praxi to znamená, že nemovitost není úplně „volná“, ale nese s sebou určitý závazek nebo omezení, které přechází i na nového majitele. Právě proto je důležité tyto věci odhalit dřív, než podepíšeme rezervační smlouvu nebo začneme řešit financování.

Jako makléř se vždy snažím na začátku získat co nejvíc informací. Někdy se omezení objeví hned v listu vlastnictví, ale často je potřeba jít mnohem víc do hloubky a podívat se do územního plánu, ověřit existenci starších smluv, projít technické podklady k pozemku nebo jednat s bankou. Teprve z toho vznikne skutečný obrázek o tom, co kupující vlastně pořizuje a co prodávající může bez rizika převést dál.

1. Věcná břemena: nejběžnější a nejméně dramatická překážka

S věcnými břemeny pracuji nejčastěji. Setkávám se s nimi například tam, kde přes pozemek vede elektrické vedení, kanalizace nebo jiné inženýrské sítě. Tato břemena neznamenají, že je pozemek neprodejný nebo se v něm nedá bydlet. Většinou jen vymezují prostor, ve kterém není možné stavět nebo kam může vstoupit provozovatel sítě v případě poruchy.

Podstatné je ale vědět, kde přesně je břemeno umístěné, protože u stavebních pozemků, může ovlivnit možnost výstavby nebo umístění domu.

Dále se můžete setkat s břemenem spojeným s osobou, například doživotní užívání domu. U těchto případů vždy vysvětluji kupujícím, že břemeno nezaniká prodejem a je potřeba, aby s ním výslovně souhlasili.

2. Zástavní práva: běžná součást hypoték, ne důvod k odmítnutí

Zástavní právo většinou znamená, že nemovitost slouží jako zajištění hypotéky. Jde o naprosto běžnou situaci. Pokud je nemovitost připravená k prodeji, řeším s bankou prodávajícího tzv. vyčíslení dluhu. To znamená, že připravím způsob úhrady a následné vymazání zástavního práva z katastru.

Pro kupujícího není zástava překážkou, pokud se správně nastaví postup financování. Často se pracuje s tím, že část kupní ceny jde přímo na splacení hypotéky prodávajícího a banka poté potvrdí zánik zástavy.

Nájemní právo: nejčastější skryté riziko

Nájemní smlouvy jsou specifické v tom, že nemusí být zapsány v katastru, a přesto nezanikají prodejem nemovitosti. Proto si vždy ověřuji, zda v nemovitosti někdo nebydlí na základě platného nájmu.

U investičních nemovitostí může být existující nájem výhodou, protože kupující často hledá stabilní výnos, ale u nemovitostí určených k vlastnímu bydlení může jít o zásadní komplikaci. Vysvětluji proto kupujícím, zda je výpovědní lhůta reálná a jestli je možné domluvit předčasné ukončení.

3. Předkupní právo: zpomalí proces, ale dá se zvládnout

Předkupní právo k nemovitosti může mít spoluvlastník, obec nebo dokonce stát. Znamená to, že pokud se nemovitost prodává, musí přednostně získat možnost ji koupit, za stejných podmínek jako kdokoliv jiný.

Z pohledu makléře to znamená jediné, a to je zohlednit čas. Po podpisu smlouvy musím dát oprávněné osobě lhůtu na rozhodnutí. Z hlediska transakce to není problém, jen je potřeba, aby s tím prodávající i kupující počítali.

4. Omezení vyplývající ze zákona: ochrana přírody, památkové zóny a další

Některá omezení nejsou zapsaná na listu vlastnictví, ale vyplývají přímo ze zákona. Řeším je hlavně u pozemků a rekreačních oblastí jako jsou:

  • ochranná pásma vodních zdrojů
  • biokoridory a prvky územního systému ekologické stability
  • chráněná území a jejich zóny
  • památkové rezervace a zóny

 

V praxi to znamená, že majitel nemůže stavět nebo upravovat pozemek podle libosti. U těchto nemovitostí vždy doporučuji konzultaci s úřady ještě před koupí a ověření územního plánu.

5. Vyvlastnění nebo zásah ve veřejném zájmu

Jde o extrémně vzácné situace, ale i s těmi se v praxi setkávám u pozemků, kde se plánuje výstavba infrastruktury (silnice, dráhy). Stát může majetek omezit nebo odebrat pouze ze zákonných důvodů a se spravedlivou náhradou. Když se kupující ptají, zda jim něco podobného hrozí, získám odpověď z dokumentace územního plánování a veřejných projektů obce nebo kraje.

Co z toho plyne pro kupující i prodávající

Jako makléř řeším omezení vlastnických práv u téměř každé transakce. Nejsou to překážky, ale věci, které je potřeba dobře znát a správně s nimi pracovat.